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叶楚华财经博客

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叶楚华,财经作者,《万科周刊》、《东方早报》《理财一周》、《环球时报》、《经济学家茶座》等媒体专栏作者、特约撰稿人。出版有《中国谁在不高兴》、《中国超过美国还要多少年》、《郎咸平说对了吗》等财经畅销书。 QQ:622007920 Email:yechuhua@vip.qq.com

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温州楼市崩盘,二三线城市前景不妙   

2012-11-01 02:16:09|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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温州楼市崩盘,二三线城市前景不妙

/叶楚华余治国

浙江温州就像是《欧元必死》(中国经济出版社)一书中所谈的爱尔兰一样,是中国房地产泡沫的典型象征。然而根据国土资源部20121019日公布的城市地价监测数据显示,温州楼价以18.03%的降幅居本季度住宅地价同比下降的城市之首,并且蝉联多季度全国地价降幅最大的冠军城市。与2009年、2010年的当地楼市最高位时相比,温州房价下降了约30%-40%。这几乎可以宣告温州楼市已经崩盘。即便如此,温州房价仍然直逼一线大城市,45/平方米的房价在当地实在显得稀松平常,普通人仍然望楼兴叹。由此可见,温州房地产泡沫严重程度之高。

绝大多数城市当然没有温州那么高的房价,但这并不是说这些城市的房地产泡沫就不严重了。比如在中国古代史中知名的古赵国首都——邯郸——现在的河北三线城市,其房价不过也就45000而已,但当地房地产泡沫膨胀之程度,不比鄂尔多斯、温州、贵阳等地轻微很多。2008-2011年,邯郸市主城区售完、尾盘的建筑总面积795.8万平方米,在售楼盘建筑总面积1864.9万平方米,预售建筑总面积1615.5万平方米。目前当地在售和预售的房产共约3480万平米。(与本文作者交流请点击这里

按照中国人均居住面积31.6平方米,商业用房人均面积1.5平方米来计算,人均建筑面积为33.1平方米,邯郸在售与预售的楼盘至少可以容纳105万人。按照人均居住面积34平米,能够容纳100万人居住。而当地非农人口最乐观的估计也不会超过160万人。如果考虑到2012年当地新建楼盘建筑面积不会低于20111000万平方米的条件,邯郸在售与预售房面积至少可以容纳130万人以上。而当地2011年全年楼盘销售总面积也不过才355万平方米,即便当地楼市不崩盘,在建与在售房地产至少需要消化10年。

尽管整个邯郸地区的人口接近千万,但当地工资水平不高,人均年收入不足3万,人均可支配收入不足2万,区区4000多的房价已经远超出当地市民与农民的承受能力。依靠所谓的人口优势来支撑当地的高房价显然是不切实际的幻想。这样房价相对不太高的城市仍然存在着严重的房地产泡沫。

其实邯郸这样的情况在二三四线乃至于不入流的城市十分普遍。尽管各个城市的房价具有很强的关联性,但我们却不得不承认北京、上海等一线大城市在短期来看,吸收全国人力物力财力资源的能力确实高出一筹,暂时能维持房地产市场的繁荣。而那些二三四线乃至于不入流的城市,其辐射能力有限,大多仅能辐射周边郊县,但却要拉起大城市框架,城东规划成新城区,城西规划成工业区,城北规划成度假区,城南变成了休闲购物区。结果到了华灯初上之时,所谓的各个新区都变成了鬼城,房屋空置率居高不下。

各地地方政府不可能长期利用行政力量来维持房地产泡沫。房价最终必须要有众多房奴心甘情愿地掏钱买房,挣钱还贷才能维持住。在众多的城市,大量过剩的空置房难以出租,当房价上涨时,人们持有这些房产尚且可以当成放在银行的存款,但是长期来看,房价僵持、没有需求的房产市场只会让那些持有空置房的投资者或投机者的预期发生一百八十度的大转变。对于他们来说,房地产由家庭资产变成了一种家庭的财务负担。 (与本文作者交流请点击这里

与此同时,一旦房价上涨预期扭转,像邯郸这样的大量二三线城市的众多中小房产商的资金链将面临枯竭。其实实际情况的变化比我们所预想的还要快得多。现在,很多城市的中小开发商的资金链已经紧张到了惨烈的程度,与之相关的所谓民间借贷市场的大量担保公司也破产倒闭。要么降价,要么自杀或跑路,这已经成了一些中小房产商的共识。

最后再补充一点。国家人口和计划生育委员会下属的中国人口发展研究中心再20121026日发布的《中国人口形势的变化和人口政策调整》报告指出,中国人口处在低出生率、低死亡率、低增长率的新阶段。大的变化可以概括为以下几个方面:走向人口负增长、临近超低生育率水平、人口老龄化严重、农村空心化等。这份报告的结论是我们的观点不谋而合,即中国的人口红利已经用尽,城市化进程趋向尾声。

目前全国平均生育率降低到了1.18,这意味着一对夫妇一生平均生育的孩子只有1.18个,两代人之间的时间,总人口便会下降近50%。与此同时,人口老龄化已经日益成为中国未来的巨大的挑战。2013年,中国60岁以上老年人口将突破2亿。如果计划生育政策不做重大的调整,到2050年左右,全国每3个人里面就有1个是老年人。由于人口变化存在时间延滞的惯性,即便计划生育取消,这样的趋势也不会有巨大的逆转。这再一次证明,房地产经济的最终驱动力——人口不仅不会驱动房价上涨,反而只会拉动房价下跌,尤其是二三线及其下的城市房价。这样的事实与趋势不得不让我们明察!

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