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叶楚华财经博客

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财经作者

叶楚华,财经作者,《万科周刊》、《东方早报》《理财一周》、《环球时报》、《经济学家茶座》等媒体专栏作者、特约撰稿人。出版有《中国谁在不高兴》、《中国超过美国还要多少年》、《郎咸平说对了吗》等财经畅销书。 QQ:622007920 Email:yechuhua@vip.qq.com

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叶楚华、余治国:终结高房价的内外因素已形成,美加息给中国楼市泡沫最后一击  

2011-10-21 05:32:20|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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叶楚华、余治国:终结高房价的内外因素已形成,美加息给中国楼市泡沫最后一击

 

 

美联储加息预期给中国楼市泡沫最后一击

文/叶楚华 余治国

 叶楚华按:正如我和余治国前面十几篇文章所论断,种种迹象表明,中国zf已经决定放弃了楼市泡沫,至于放弃之后,如何维系地方财政,我想自会有办法,最有可能的是全面开征房产税。更多的人担心楼市泡沫破了之后银行怎么办,昨天中国银监会主席刘明康回答了各位的这个疑问:即使房地产抵押品重度压力测试下跌40%,中国房地产贷款风险仍可控。这更进一步证明了中国zf的态度。与此同时,美联储主席伯克南也宣布了美联储有可能上调基准利率来打破资产泡沫。由此,终结中国楼市泡沫的内外因素已经形成,而美联储加息的最终落实,将是给中国楼市泡沫的最后致命一击。乃至于不用等到美联储真的加息,仅仅是市场对于美联储加息的预期,就足以让美元提前大规模回流美国,让中国楼市轰然倒塌。

 

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就在前天即2011年10月18日,美联储主席伯南克对外声称,美联储有可能上调基准利率来打破资产泡沫。自次贷危机以来,美联储实行定量宽松政策,中央银行向银行体系提供充裕的流动性,美国联邦基金利率节节下降,直到现在几乎接近于零。但是,由于美国的经济衰退是结构性问题,货币政策不能改变美国经济的基本面。结果,量化宽松政策不仅没有刺激经济复苏,反而引起全球性的不可忍受的通胀。此外,利率的快速下调促使游资抛售美元资产,美国面对着巨大的资本外逃压力。

最为严重的问题是,美元价值一路狂贬,将导致美元信用的急剧下滑,严重影响到美元的世界储备货币地位。美元地位是美国军事霸权的根蒂,美国军事霸权则是美元的后盾。在美元仍然被全世界接受的前提下,美国在全球给地巡航的舰队与700多个军事基地的军费只要通过发行更多的美元即可支持。而美国在南联盟、伊拉克、阿富汗、巴基斯坦等地的战争费用并不需要由美国政府买单,均以美元为纽带转嫁给其他国家。

正所谓“枪杆子本位制”(参见天津社会科学院出版社2011年出版的《世界金融五百年》下册第174页)。一些国家以买诸如美国国债之类的美元资产的方式在,意图在战略上绑定美国,与美国形成一荣俱荣、一损俱损的连带关系。而美国则用美元全世界来掠夺资源与财富,用飞机、导弹与航母来保证美元与石油的直接联系,以维护美元霸权与美国金融霸权的地位。美国的军费开支每年7000亿美元,占美国GDP的5%以上。此外,美国中情局每年开支达500亿美元,国土安全部每年开支为450亿美元。美国整个军费开支比中国、俄罗斯、英国以及其他北约国家全部国防的开支总和还要大。一旦丧失了军事上的霸权,美元霸权就土崩瓦解。

但凡事终有度。通过弱势美元过度对其他国家抽血的过程不可能长期持续。摇摇欲坠的美元终将让那些拥有美元外汇储备的众多国家怀疑过多的美元储备将引起过高的风险。那些所谓外汇储备财富可能像温水煮青蛙一样逐渐丧失,与此同时,美元也将丧失霸权地位。这是一个同归于尽、玉石俱焚的自杀行径。

对美元的疑虑正在全球蔓延。在中东,2007年5月,科威特停止将本国货币第纳尔与美元挂钩的做法,采取了一篮子货币挂钩政策。在东亚,二战之后,日本自民党完全由美国控制,是美国在日本实施间接统治的代理人。自民党支持美国在日本的军事存在。他们往往宣称,亚洲的格局平衡需要美国的军事力量介入,希望美国越来越强大。而日本民主党则是日本本土势力,不受美国控制。他们认为,日本对美国依存过度,极力呼吁美国从冲绳撤走所有驻军。2009年,随着美元信用跌入谷底,日本自民党被民主党取而代之,菅直人担任首相。菅直人一上台便呼吁以亚洲货币取代美元作为储备货币。2011年,民主党野田佳彦担任首相后。立即与韩国总统李明博举行首脑会谈,商定将两国的货币互换规模扩大至700亿美元。在欧洲,法国总统萨科齐在2010年世界经济论坛上提出新的全球货币解决方案以取代美元。而中国、俄罗斯、泰国、马来西亚等许多国家则用实际行动减少了外汇储备中的美元比例。其中,最让美国决策层感到头疼是,海湾产油国纷纷对美元的价值产生怀疑,都在讨论替代美元储备的方案。如果海湾产油国的目的达成,将对美元的世界货币地位起到釜底抽薪的作用。

面对美元霸权地位的动摇,美国主流媒体《外交事务》杂志在2009年9月与10月刊登了加州大学伯克利分校艾肯格林教授的一篇文章。该文指出,美元的世界货币地位在未来将不可避免的消失。这代表了美国主流精英群体对美元地位丧失的担忧。因此,无论如此,美国决策层不可能以放弃美元世界货币地位的代价来维持零利率政策以刺激消费与经济复苏。

在这种国际与美国国内的新形势下,美国决策层只有华山一条路——强势美元政策——放弃超低利率政策来扭转美元弱势。美国通过加息与各种政治、军事和经济手段(如攻击欧元)来推动美元升值,让国际资本流回美国形成实体经济的生产能力。同时降低国际市场上的商品价格,一面降低实体经济所需的原材料价格,一面拉动美国消费。但是,美国实体经济复苏要药走过一段漫长而艰巨的道路。因此,就目前来看,利率本身倒并不一定是最重要的。金融投机大师索罗斯曾讲过,汇率的作用远大于利率。利率的变化很大程度上只是改变市场对利率预期的信号,从而影响到汇率,最终改变资本的流向。伯南克最近的言论便是在给市场一个信号——一个加息预期的信号。

只要美国能保持美元的坚挺与高实际利率(不太严格地说,名义利率减去通胀率即为实际利率,以这个算法,国内银行存款的实际利率为负数),即便财政赤字与贸易赤字不断增长,也能保持资本不断回流美国。资本流入本社那就是一个自我强化的过程,只要资本开始流入美国,美元将不断走强,这将吸引更多的资本流入,从而使得美元愈加强势。

那些贸易顺差国也将不得不提高利率,以阻止资本的大量外流。最坏的结果如天津社会科学院出版社2011年出版的《世界金融五百年》一书所说,“实际上,汇率并不能解决美国的贸易与财政双赤字问题。由于美元霸权,美国可以向其他国家无节制地以美元举债。美国外债又通过其他国家对美国的贸易顺差转化为物质财富。而其他国家的财富以美元资产的形式积累的财富无非在美国人的掌控中。美国只需操纵美元汇率,先贬值后升值便可削弱债权国,甚至将债权国转化为债务国……因此,贸易不平衡仅仅是美国的一个借口而已。”(《世界金融五百年》下册,第165页)当然,不是所有贸易顺差国都会遭遇厄运,比如德国在上世纪70-80年代便顺利度过全球资本流回美国的难关。

要像德国一样几十年如一日地保持强劲的经济增长势头,只能依靠科技进步与产业升级,而不是房产这样的金融资产泡沫。对于现在已经形成的房产泡沫,与其被动地让美国人刺破不如主动自己刺破。因为一旦美国人通过资本回流的方式来刺破中国房产泡沫,将损害到银行与实体经济。自己有备而来的主动刺破还能保证银行与实体经济的完好无损。现在的政策正是一个保银行与实体经济的主动刺破房地产泡沫的选择。

2011年10月13日,中国建设银行北京分行将首套房贷款利率上调到基准利率的1.05倍,申请贷款人如果希望尽快放款,就需要主动上浮利率到基准利率的1.1倍。目前已有14个城市开始上调首套房贷款利率,包括广州、深圳、上海、武汉、长春、无锡等。大部分城市在基准利率基础上上浮5%-30%,部分银行甚至上浮50%。该政策起到了三个作用。第一,将无辜的盲目跟风的穷人甄别出来,防止让他们承受房价下跌的风险,引起严重的政治后果与社会后果,将国内外投机者锁定在房地产上,让其承担房价下跌的损失。第二,既然决策者有决心主动打压房价,银行在未来必然面临着房贷高企的流动性风险与信用风险,银行必然要根据预期的风险来上浮房贷利率。

在商品房市场走入寒冬之时,保障房建设正如火如荼地开展起来。这不仅是各个地方政府必须要解决的一个经济任务,也是一个必须要完成的极为重要的政治任务。就拿河北唐山这样的地级市来说,非农人口约200多万,2007-2013年的保障房建设规划是18.8万套,按家庭平均人口3计算,可安置56.4万人,几乎可以容纳唐山1/4的人口。一般来说,住房按揭贷款合同的利率调整一年一定,全国范围内银行存量房利率上调就要开始了。房地产泡沫破灭所带来的成本,就让国内外那些投机者与盲目将劣质钢筋与水泥视作比生命还重要的房奴们来承担吧!(在金融史上,经常出现因房产泡沫破灭而跳楼的负资产者,这是将生命看得比钢筋水泥还重要的实例。)

自2010年国家对房地产市场展开宏观调控后,为评估房价下跌对银行房地产贷款质量的影响,银监会便组织商业银行进行了多轮房地产贷款压力测试。银监会做房地产贷款压力测试时,会有一些条件设定,一是贷款抵押品,即房子价格下跌一定幅度,二是利率上升一定幅度,在这些假定条件下银行的房地产类贷款可能发生多少的违约率,给银行带来多大的损失。

就在昨天即2011年10月19日,中国银监会主席刘明康在CEO组织峰会上表示,最新的压力测试结果显示,即使房地产抵押品重度压力测试下跌40%,中国房地产贷款风险仍可控。目前约98%的个人按揭贷款“贷款房价比”低于80%,按揭贷款平均“偿债收入比”为33%,超过1/2的按揭贷款和开发贷款都是在2009年二季度房价重新高企之前发放的,开发贷款的平均抵押品比例也达到189%,即使房地产抵押品重度压力测试下跌40%,覆盖率仍高于国际通行的110%标准。

与美联储的加息预期一样,这又是一个明显的信号——决策层决心已定,房价必跌,房产泡沫必然破灭!

叶楚华 余治国房产系列评论文章:

出来混总是(要)还的——中国楼市即将崩盘

敲响楼市泡沫的丧钟,历史很快会把陈宝存们扫进垃圾堆

20年内,城市房产将成为没人要的破烂

楼市留给你抛盘的时间不多了

社会溃败致中国成高利贷之国

经济软着陆或难实现,中国楼市末日已经降临

温州,没人救得了你了!温州正在成为人间地狱

所有人都将为房产大泡沫付出沉重代价

请给我永远的谎言——放水救炒房老板们纯属妄想

延伸阅读:

《巴菲特阴谋》云南人民出版社2010年版

《世界金融五百年》天津社会科学院出版社2011年版

http://item.taobao.com/item.htm?id=12624135870

《郎咸平说对了吗》凤凰出版社2011年版

http://item.taobao.com/item.htm?id=9799521814


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