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叶楚华财经博客

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财经作者

叶楚华,财经作者,《万科周刊》、《东方早报》《理财一周》、《环球时报》、《经济学家茶座》等媒体专栏作者、特约撰稿人。出版有《中国谁在不高兴》、《中国超过美国还要多少年》、《郎咸平说对了吗》等财经畅销书。 QQ:622007920 Email:yechuhua@vip.qq.com

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叶楚华版中国楼市崩盘时间表  

2010-04-04 09:02:57|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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叶楚华版中国楼市崩盘时间表

房地产最多撑到2014年

叶楚华 4月4日 东方早报 理财一周 专栏

 

    有好几个网友在我博客留言,问到这几天流传甚广的一个“房地产崩溃时间表”。中国房地产崩溃到底存不存在时间表?答案是肯定的,但要精确的把这个时间表预测出来,恐怕只有上帝能做到。

    这个“房地产崩溃时间表”对比日本1985到1991年间与中国2005年-2008年的楼市走势,二者惊人相似,在货币面临升值压力、低消费率、高储蓄率、宽松货币政策等方面,也颇为类同。它最终预言中国房地产会在2011年崩盘。

楼市明年崩溃当然是有可能的,我的判断是,从明年开始,随时都可能崩溃。如果要加一个最终的年限,中国的高房价最多撑不过四年。

    不要拿城市化来蒙人,这是在偷换概念,城市化与房地产和楼市价格关系不大。因为我们探讨楼市,压根就不把县城包含在内,中国绝大部分农民的城市化都是通过县城来实现。我们探讨房价,就是指大中城市的房价,尤其是北上广这样的大城市的房价。中国几千个县城的房价,则根本不在探讨范围之内。农民搬到县城住跟北京、上海、广州的房价有什么关系?没任何关系。

    有没有农民搬到大城市住?有,极小一部分,主要是农村出来的大学生、数量极少暴发户。这构不成支撑长期高房价的理由。

    也不要拿土地供给有限来说事,中国土地多得不得了,高房价压根就和土地无关。你看看海南就知道了,海南全省才几百万人,地广人稀,房价不是照样被炒起来了?还是要回到我之前的判断,中国的变态高房价是资金堆起来的庞氏骗局。

    也不要因为全北方的人都到北京买房,全中国和全世界的游资都到北京炒房就一口咬定北京的房价是绝无可能大跌的,更无可能崩溃的。北京的确不会第一个崩溃,但若要说它完全不可能崩溃,那就是只从经济谈经济了,你忘了人是有精神和心理的动物,一旦形成了全国性的恐慌情绪,别的城市的崩盘一定会带动北京的崩盘。北京是高房价的最坚强堡垒,但这个堡垒一定会被最终的董存瑞炸掉的。

    我也来列一个中国楼市崩盘时间表吧。参照日本和美国的历史:1990年日本股市崩溃,两年后房市崩溃。1929年美国股市崩溃,三年后房市崩溃。

    这就是说,他们的楼市在股市崩溃两三年之后崩溃。这之间有没有因果关系?可以这么解释,股票崩溃导致居民财富湮灭,所有人过紧日子导致有效需求严重不足,实体经济危机发生。危机之初,在实体经济无利可图的工厂主们纷纷把资金投入地产牟利。这些资金的注入导致房产高涨,有储蓄的居民也跟进投机。一两年后,由于经济一直在萧条,工厂主仍然无法在实体经济赚到钱,工薪阶层则失业或者拿低工资,这时,为了维持生活,他们不得不开始把房产变现,抛盘的人越来越多,直到汹涌而至,而接盘者寥寥无几,楼市崩溃。

    中国是一定要重演1992年日本楼市崩溃的悲剧的。2007到2008年,上证指数从6000多点跌倒1000多点,可看做崩溃;同时国际金融危机导致出口锐减,内外交困的实体经济危机开始。大量实体经济资金从开始大规模介入房地产。2009年,尽管数字上显示GDP增速保八(很大一部分是房地产堆出来的),实则实体经济危机仍在持续,大批企业倒闭。2010年,实体经济危机继续,开始有倒闭企业老板和失业房奴因为缺乏现金维持生活,不得不把卖掉房子。

    2011-2014年,楼市抛盘逐渐汹涌而至,直至再无一人接盘,崩盘。2014年属于乐观估计,按照上面日本和美国的逻辑在2011年底就该到期,考虑到中国的特殊性,让它多撑三年。

——————————————————————————————

附录:网络版房地产崩盘时间表


2010年3月一份“房地产崩盘时间表”的文章开始在网上流传。它回顾了日本1985年-1991年房地产市场走势,发现与中国2005年-2008年房地产市场走势颇为相似,此外货币面临升值压力、低消费率、高储蓄率、宽松货币政策,两国都很“雷同”,作者最后更预言中国房地产会在明年崩盘。然而,多位专家接受记者采访时表示,这种推断并不严谨,但日本当年的“崩盘”,对目前的中国市场有很强的警示作用。

20世纪90年代初,经历了30年的经济飞涨后,日本楼市、股市相继崩盘,开始陷入经济危机的泥淖。回顾日本1985年—1991年楼市的走势可以发现,大约经历了几个重要节点:


  1985年日元开始升值;


  1986年大量资金进入房地产;


  1987年日本房价飙升3倍;


  1988年房价下降、地王拉升房价;


  1991年房价再次下降、楼市崩盘。


  而中国楼市2005年—2008年所经历的情况,似乎与日本惊人的相似。在“中国房地产崩盘时间表”中可以看到,


  从2005年人民币开始升值,


  2006年同样大量资金进入房地产市场;


  2007年房价飙升;


  2008年房价下降、地王频出……因此预测2011年中国楼市也将像日本一样面临崩盘。

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