注册 登录  
 加关注
   显示下一条  |  关闭
温馨提示!由于新浪微博认证机制调整,您的新浪微博帐号绑定已过期,请重新绑定!立即重新绑定新浪微博》  |  关闭

叶楚华财经博客

走入人类心灵世界的经济学

 
 
 

日志

 
 
关于我

财经作者

叶楚华,财经作者,《万科周刊》、《东方早报》《理财一周》、《环球时报》、《经济学家茶座》等媒体专栏作者、特约撰稿人。出版有《中国谁在不高兴》、《中国超过美国还要多少年》、《郎咸平说对了吗》等财经畅销书。 QQ:622007920 Email:yechuhua@vip.qq.com

网易考拉推荐

叶楚华:真正的楼市拐点已经到来   

2010-03-02 16:17:17|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

  下载LOFTER 我的照片书  |

  叶楚华:真正的楼市拐点已经到来 

  文章来源:2010-03-02《东方早报》 理财一周 叶楚华专栏

 中国房地产大牛市持续了十一年了,这十一年来舆论界关于中国房价只涨不跌的谬论不绝于耳,房地产商喊得最响,许多学者和财经评论人士也跟着起哄。试问,世间哪有只涨不跌的商品,宇宙中可曾出现过不破的泡沫?

  中国的楼市泡沫严重到什么程度?曾经准确预测安然以及Boston Market、泰科国际有限公司(Tyco International Ltd.)等优良企业的股价会暴跌而名声大噪的詹姆斯·查诺斯说:“中国的房地产泡沫比迪拜严重1000倍以上……比起对资产价格的高估,信用的过剩供应才是制造泡沫的主要原因,目前在地球上还没有一个地方的信用过剩供应程度能赶得上中国。”

  中国的楼市什么时候开始发生变化?我想说,就是今天开始。从节后观察到的各种信息而言,我相信中国楼市的真正拐点就要到来。前几天海南的朋友说,三亚的房价不行了,春节期间都在狂甩抛盘。我查了一下媒体的报道,果不其然。最精明、嗅觉最敏感的温州商人已经打退堂鼓,海南省浙江商会一位副会长称,在海南的两万名温商几乎人人都涉足了楼市,资金至少100亿元以上。而今,这两万名温商却都达成了撤出海南楼市的共识。

  真是历史的轮回,难道这一轮中国房地产牛市的终结又是从海南开始?与海南遥相呼应,全国一线城市的楼市春节前后也发生了剧变。成交量大幅下降,房价开始摇摇欲坠。北京、上海等地都陆续出现了楼盘促销的场面,而价格变动更为敏感的深圳甚至已有买家提出“退房”。

  可以说,眼下中国楼市的崩溃局面的到来已经“万事俱备”,只欠一个导火索。正如查诺斯所言,中国楼市泡沫来源于过多的货币和信贷供给。金融危机的到来使得中国政府在2009年实行了极为宽松的货币政策,造成了中国楼市在危机中仍然高涨的怪象。然而时至今日,我们已经看不到任何继续放纵货币的理由,可以继续支撑房价炒作的条件已经穷尽。沿海各地的“民工荒”表明全球经济已经强劲复苏,中国的出口正在恢复危机前的水平,政府找不到继续用宽松货币政策刺激经济的理由。与此同时,不断加重的通胀预期势必让政府不得不收紧货币。货币一紧,开发商的资金链就要断裂,须知这半年来产生了多少地王,天价拿了地,再去寻找信贷资金来源,势必死路一条;炒房者也同样受到致命一击,没有了银行信贷的放大效应,炒房资金的规模就会锐减。

  既如此,楼市的真正拐点就要到来。

 ——————

 附录

 叶檀:两会前房地产新政呼之欲出

2010-3-2 每日经济新闻

    在巨大的民意呼吁下,各方对民意作出回应。2月27日,房地产总理在接受中国政府网、新华网联合采访时,以很大的篇幅提到了房地产市场,房产新政呼之欲出。

    温总理表示,“我有决心,本届政府任期内能把这件事情管好,使房地产市场健康发展,使房价能够保持在一个合理的价位”。这是一个公开的承诺,时限是两年。

    实现承诺靠四条措施,一是增加保障型住房,二是鼓励和支持人们购买自住房和改善性用房。由于我们的国情,我们把重点应该放在低价位和小套型,政府的责任主要是在土地以及金融和财税上给予支持。第三,要抑制投机性和投资性的住房,主要是采取经济和法律手段。第四,要管好市场。政府有责任管好房地产市场,就是依法对那些圈地不用、捂盘惜售、哄抬房价的违法违规行为进行惩处。

    上述四条措施是搭建房地产市场的四根梁柱。简言之,是保持两个平衡:保障性住房与商品房的平衡,保持高档房与普通商品房的平衡;抑制投资性与投机性住房,主要采取的是经济与法律手段,其中税收、货币手段并不可少;惩处市场秩序的破坏者。

    在影响面大的举措出台之前,一些较为严厉的手段纷纷出台尝试市场反应。一是各地对闲置地的处置越来越严格。广州市最新出台《广州市闲置土地处理办法》,规定3月1日起正式实施。该《办法》规定,被认定为闲置土地的,将按出让或划拨土地价款的20%一次性征收闲置费,土地闲置增值后,开发商还要补交“增值地价”。二是房贷优惠利率基本取消,目前各地首套房首付纷纷提高至3成,7折利率已成“空壳”,二套房贷则更是空前“难产”,申请周期大大延长。银监会对于信贷的风险控制将越来越严格。三是各地出台的地方房地产政策,将保障房用地纳入全年土地供应范围。“京版11条”推出“两个50%”,即2010年各类政策性住房用地占全市住房供地的50%以上,新开工建设和收购各类政策性住房占全市住房新开工套数的50%以上。

    房地产新政呼之欲出,重点是建保障型住房,打击违法违规行为,从税收与信贷上鼓励小套型住房。抑制投资投机性购房目前是提高按揭成本、增加交易税,至于物业税等持有税有待两会揭晓答案。

    抑制投资、投机性购房遭遇的拦路虎是既得利益在税收方面的阻挠。抑制投资、投机性购房是人多地少的自然资源贫乏国的必然选择。最好的财政手段是征收物业税,这会遭遇巨大的阻挠。掌握房地产资源的人会向民众游说,表示征收物业税是对所有拥有物业者产权的剥夺,到目前为止,网络上反对物业税最义正词严的声音就来自于对所有者产权的保护。越是及早公开信息、越是提前声明对于产权的重视、越是保护普通物业所有者的利益,越是能够抵挡既得利益者假借民粹的侵袭。

    谣言止于智者,恐慌止于信息公开,安全感基于对法律的信任。没有这三点,政府推出的任何举措,即使于民有利,同样会遭遇严峻的质疑。民众不会读心术,不可能通过对官员表情的解读获得信心,只有通过制度才能获得安全感。

    增加保障型住房最大的障碍是地方财政。地方政府通过卖地财政获得公共支出资金的很大一部分,2010年之所以沿海发达地区地方政府以50%左右的土地投入保障型住房,是因为2009年红火的房地产市场保障了收入来源,而中西部地区无法完成保障规划,只能指望更多的中央拨款。如果地方税费问题不解决,房地产就会陷入以商品房税费养地方政府、以商品房税费养保障型住房的怪圈,房地产热了要冷、冷了盼热,无穷无尽,没有了局。

    房地产的正常化、房地产的市场化是与中国的税费结构改革联系在一起的,地方政府能够通过消费、通过企业获得生存的税收,是地方政府摆脱房地产、也是房地产不再成为经济鸦片的前提。

    不要说地方政府的收入没有摆脱土地,还有越来越多的大型垄断企业垂涎于房地产暴利,杀入房地产行业。2009年12月最后一天,中国电信旗下的中卫国脉公告,重组完成后的中卫国脉将成为中国电信旗下土地资源整合、房地产开发业务平台。12月27日,中国人寿示,计划用45亿元认购远洋地产新增发的9.34亿股,成为远洋地产第二大股东。而南航、海航、银行、城投公司,纷纷抢入房地产市场。

    国家统计局告诉了我们原因:2009年12月25日,国家统计局公布的第二次全国经济普查结果显示,2008年房地产企业主营业务收入30586.5亿元,比2004年增长107.5%;房地产企业实收资本33052.4亿元,营业利润3861.3亿元,分别较2004年增长123.2%和290.4%。更不必提房地产利益链条中存在的贪腐现象。

    房地产市场阳光化是房地产市场合理化、市场化的前提。实现房地产新政,是个伟大的理想,不仅需要税费改革、经济结构转型的配合,还必须扼制利益链条上的资源掌握者政府、开发商、银行等的贪欲。

注:忙碌的一天,晚上金融沙龙期间,正在大家对欧元走势稍拾信心时,英镑突然暴跌?莫非索罗斯再次玩转英镑?

    关于国家统计局房地产统计数据上周已有专文,由于杂志未出版,不日刊载。

    最近对于中国经济有一系列的想法,会陆续与大家交流。总体而言,今年不担心通胀,担心的是类似于新泰等地的拴在裤腰带上的官员选拔网,可怕之极,这股力量会毁了中国的未来。

  评论这张
 
阅读(1961)| 评论(9)
推荐 转载

历史上的今天

在LOFTER的更多文章

评论

<#--最新日志,群博日志--> <#--推荐日志--> <#--引用记录--> <#--博主推荐--> <#--随机阅读--> <#--首页推荐--> <#--历史上的今天--> <#--被推荐日志--> <#--上一篇,下一篇--> <#-- 热度 --> <#-- 网易新闻广告 --> <#--右边模块结构--> <#--评论模块结构--> <#--引用模块结构--> <#--博主发起的投票-->
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

页脚

网易公司版权所有 ©1997-2017