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叶楚华财经博客

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叶楚华,财经作者,《万科周刊》、《东方早报》《理财一周》、《环球时报》、《经济学家茶座》等媒体专栏作者、特约撰稿人。出版有《中国谁在不高兴》、《中国超过美国还要多少年》、《郎咸平说对了吗》等财经畅销书。 QQ:622007920 Email:yechuhua@vip.qq.com

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叶楚华:应该怎样批判高房价(二)-地产两难困境将把国民经济拖向深渊  

2009-12-20 14:48:19|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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 叶楚华:应该怎样批判高房价(二)

警惕地方政府推动房产泡沫

本文核心提示:中国面临两难处境,如果中央政府,打压卖地、控制房价则大部分地方政府会重归破产边缘;若听之任之,则国民经济极度危险。

叶楚华

 

     房价的新一轮猛涨再次引起关注。近日,龙永图先生则揭示了一个惊人的秘密:高房价是可以控制的,关键在于地方政府愿不愿意去控制。他直言“政府做得不够”、“政府不是穷得叮当响,是有钱”、“应该2/3房子由政府提供;1/3开发商去做,这部分房价越高越好,让富人去买,税收给政府”、“可以将高档房放在郊区,富人不是有汽车吗?让他们开着奔驰宝马去”

    诚然,房地产价格迅猛增长,居高不下的重要原因之一是地方政府的推动。地方政府在市场监管、公共品提供、保障社会公正上严重失职。

    1994年分税制改革造成财政联邦化现象出现,绝大部分财政收入集中于中央政府,地方政府的财政收入则急剧下降,而其开支却未降低,因此基层政府普遍处于入不敷出的状态。这样就导致了地方政府寻求开源渠道增加财政收入,土地公产是地方政府的可支配资源,土地资源在很多地方成为重要的财政收入来源。例如,通过土地批租,50年或者70年的土地租金被征服一次性收取,而一届政府的任期只有3~5年。在一些地方政府,土地直接税收及城市扩张带来的间接税收占地方预算内收入的40%,而土地出让金净收入占政府预算外收入的60%以上。

    另一个原因是,许多地方政府将房产列为推动经济增长的支柱性产业。在许多地方,房产已经成为地方政府GDP上升的重要支柱。对于地方政府来说,在同级人大监督不力的情况下,经过成本收益权衡,其最优策略是将主要精力用于上级政府可观察的政绩显示,如GDP增长、市政建设等。加入任期限制,地方政府的行为由于中央政府难以监督与约束而愈加具有强烈的机会主义冲动和倾向。

    表面上看,房地产繁荣推动经济增长,增加地方财政,然而以土地换取GDP的暂时增长完全是短视的行为。房地产拉动地方GDP增长与财政增收是不可持续的 ,其危害无异于饮鸩止渴。由于土地要素是稀缺资源,房地产总体而言是个不可持续的行业。一旦房地产市场经历大的波动,地方经济将难逃厄运。

    更严重的是,房产过度繁荣正是抑制内需的重要原因之一。房地产及房地产相关行业需求的拉动,是以更大范围、更多行业的消费需求被压抑为代价的。房价越高,其对内需拉动的破坏性就越大。我国最终消费占GDP的比重已从上世纪80年代62%强下降到2005年的52.1%,居民消费率也从1991年的48.8%下降到2005年的38.2%,可世界平均消费率却高达78~79%。高房价将民间财富洗劫一空,严重影响了普通民众的消费信心与消费能力。

     房地产泡沫将导致通货膨胀,通货膨胀将可能引发经济危机。纵观世界各国或一些地区所发生的金融危机,绝大多数都是从房地产泡沫开始的,比如香港、日本和美国都发生过这种事情。上个世纪80年代纽约的房地产就是日本人炒起来的,后来损失何等惨重,价格下降40%多,公司破产,银行倒闭,惨不堪言。

    同时我们要注意到,中国建筑质量低劣,建筑寿命仅为30年而已,而英国平均为132年,这又使得使资源贫乏的中国成为全球最大的房产建设浪费国。

    总的说来,房地产泡沫必须要严肃对待,地方政府更不能将房地产行业视作拉动经济增长的支柱产业与引擎。这就要求对地方政府官员政绩考评要从单纯的GDP指标增加为包含地方民生与长期经济增长潜力的综合指标,防止地方政府的短期行为,使得中央政府的房产调控政策达到应有的效果,从而改善民生并提高经济发展质量。

附录:这里独家刊登某县房地产项目政府所收税费清单,可单击看大图,这图告诉你什么叫做苛政猛于虎。我可以明白无误地告诉各位,如果没有房地产,中国百分之八十的地方政府早在九十年代就破产了,根本无法维持运转,所有部门都发不出工资。实际上,在九十年代中上期,大部分的中国地方政府已经到了破产的边缘,县乡政府、学校、事业单位全面发不出工资,九十年代后期卖地终于起死回生。《建国大业》里面蒋介石说,反腐败亡党,不反亡国。这句话其实很适合描述今天中国房地产的两难处境:中央政府控制卖地和房价,则地方政府破产;若不控制,则国家危险,房产泡沫全面崩溃那天,也就是国家经济崩溃的那天!

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